【摘要：为什么土耳其投资入籍计划持续受关注】

近年来，随着全球身份配置需求的上升，投资入籍项目逐渐成为高净值人群进行跨境资产与身份规划的重要工具之一。在多国移民政策趋于收紧的背景下，部分仍保持开放的投资入籍项目持续受到市场关注。

土耳其于2017年依据《土耳其国籍法》第5901号推出投资入籍计划（Turkish Citizenship by Investment，TCBI）¹，允许外国投资者通过符合规定的经济投入取得土耳其公民身份。该项目实施以来，已有超过4万名外国公民及其家庭成员通过该路径取得土耳其护照。

从制度设计来看，土耳其投资入籍项目以规则明确、路径清晰为主要特点。在符合投资条件的前提下，申请人无需满足长期居住要求，其配偶及未成年子女亦可一并取得身份。这种相对简洁的制度安排，使其在当前全球投资入籍体系中占据一定位置。

本文将从申请趋势、护照实际价值、投资路径及合规要点等多个维度出发，对土耳其投资入籍项目进行系统梳理，力求为读者提供一份相对客观、可参考的实务性分析。

（一）居民人口

从长期趋势来看，土耳其作为连接欧亚的重要国家，其对外来人口的吸引力在过去二十年间呈现上升态势。根据土耳其移民局公布的数据，过去20年间，土耳其的外国居民人口增长了近6倍。这一变化在一定程度上反映出其在区域流动、投资及居住选择中的地位提升。

从投资入籍的具体渠道来看，投资入籍计划自2017年启动以来，已累计吸引大量外国投资者。据数据显示，截至2025年初，土耳其已通过该计划累计授予约4万本护照，吸引外资超过150亿美元。另有数据显示，过去三年已有约1.8万名投资者通过投资获得土耳其护照，2025年上半年约2,000名获批者，同期土耳其房产成交量增长35.8%，外国人购房量上涨8.7%。需要说明的是，这一数据仅涵盖购房投资入籍群体，并未包含通过银行存款、政府债券或基金等其他合规方式申请的人数。若将所有投资渠道合并统计，实际申请总量将更为可观。

总体而言，无论是长期居留人口的增长，还是投资入籍项目的持续运作，均表明土耳其在全球身份配置体系中逐步形成了较为稳定的市场关注度。

（二）为什么越来越多的人选择土耳其

在当前全球身份配置环境下，投资入籍项目的选择往往取决于政策门槛、身份功能性以及投资路径的可操作性等多重因素。土耳其之所以持续受到关注，主要可以从以下几个方面理解：

1. 低门槛一步到位获得大国护照

土耳其是目前极少数能通过投资、以相对较低门槛一步到位获得大国护照的国家。与部分国家采取长期居留转永居再转入籍的模式不同，申请人无居住义务，亦无需满足语言、学历或资金来源证明要求。

在具体操作层面，该项目对投资金额、持有期限及合规流程的明确规定有助于提高申请过程的可预期性。且整体审批周期约为8至12个月，部分案例可提前完成。这一综合门槛在全球主流投资入籍项目中具有明显的竞争力。

2. 地理与文化亲近

相比欧美国家，土耳其距离中国更近，直飞航程约9小时，时差仅5小时，便于投资者兼顾国内事务与海外身份规划。

土耳其的交通枢纽地位同样值得关注。伊斯坦布尔机场已成为欧洲最繁忙的机场——2022年旅客接待量欧洲第一，2023年出港航班量全球第七、欧洲第一。其完善的航空网络为投资者往返国内外提供了极大便利。同时，土耳其横跨欧亚大陆的地理位置，也使其兼具东西方文化交融的独特优势，对包括中国投资者在内的东亚申请人而言存在天然的地理认同感。

3. 经济基本面向好，市场保持一定活力

土耳其中央银行自2024年底启动降息周期。2026年1月，央行将政策利率下调至37%，为连续第五次降息，土耳其央行在通胀趋稳背景下正在逐步推进货币宽松的政策。

此外，根据经合组织（OECD）数据，2023年第三季度土耳其是OECD和G20国家中增长最快的经济体，增速甚至超过欧盟成员国。

4. 房地产市场表现亮眼

（1）土耳其超过一半的人口年龄在33.5岁以下，当地年轻人购房需求极大，房产市场也如同年轻人般活跃，因此，近年来土耳其房地产市场持续炙手可热。

根据莱坊国际（Knight Frank）数据显示，土耳其房价自2020年起已连续四年位居全球涨幅榜首，2025年第三季度仍以32.2%的名义年涨幅保持前列；与此同时，土耳其的租金收益同样可观：据全球房地产指南2026年第一季度数据显示，土耳其全国平均毛租金收益率约为7.32%，伊斯坦布尔核心区普遍在6%至8%之间，部分优质区域可达9%至10%。

在房价稳步上涨与租金收益稳健的双重支撑下，投资者持有土耳其房产三年锁定期后出售，有机会实现资产保值增值；锁定期内的高租金收益则为投资者提供了“以租养贷”的现实可行性。

（2）价格对比优势明显：以伊斯坦布尔核心区为例，2025年住宅每平方米均价约2,000至4,000美元，远低于北京中心区域（西城、东城、朝阳等核心区）的约9,000至13,000美元，与雅典的约2,200至4,000美元基本持平，价格提升空间仍然存在。

（3）“零成本”拿护照的可行性：根据土耳其投资入籍法案，购房所持房产满三年即可自由出售。在土耳其房价持续上涨的市场环境下，投资者锁定期结束后出售房产，有望实现资产保值甚至增值，相当于以较低净成本获得土耳其护照。当然，实际收益受汇率、区位、周期等因素影响，我们建议通过专业本土机构协助推进，以规避风险。

（一）全球出行便利

土耳其护照在全球签证体系中具有一定的实用价值，其持有人可免签、落地签或电子签入境超110个国家及地区，在全球护照排名中位列第52位。从具体目的地来看，亚洲区域免签覆盖日本、韩国、新加坡等国；美洲区域免签覆盖墨西哥、巴西、阿根廷等主要经济体。这一免签范围为投资者提供了较为便捷的跨境出行条件，同样适用于以商务、旅行及短期访问为主要需求的人群。

（二）赴美与赴英的跳板功能

在部分跨境身份规划场景中，土耳其护照还具有一定的“第三国通道功能”，即通过与特定国家的签证体系衔接，为后续长期居留安排提供路径选择。

1. 美国E-2签证

美国与土耳其之间自1929年起签订了《美国友好、通商及航海条约》（Treaty of Commerce and Navigation）²，土耳其是美国E-2签证条约国之一。E-2签证系向与美国签订互惠商业条约的国家国民签发的非移民签证，旨在允许投资者在美国长期居留及经营企业。在该签证框架下，申请人通常可携带配偶及未成年子女共同赴美生活，其中配偶可申请工作许可，子女也可免费入读美国公立学校。

据美国国务院官方统计，2024年，以土耳其国籍身份获批的美国E-2签证共计约697份，批准率高达90.07 %，在全球E-2签证来源国中位列前茅。

此外，E-2签证对投资金额未设法定最低限额，但要求申请人在美国进行“实质性投资”，根据我们的实践经验，我们通常建议投资额不低于10万美元，且须实际经营企业。签证初次签发通常为两年，且可无限期续签。

2. 赴英签证优势

土耳其与英国之间有着深厚的历史渊源，是首批与土耳其建立正式外交关系的国家之一。基于这一长期的外交互信，土耳其公民在申请英 国签证的历史数据中呈现较高通过率和较快的审批效率。以学生签证为例，2025年土耳其公民的英国学生签证获批率高达98%。土耳其是英国访客签证的第三大来源国，签证获批率高达90%，远高于79%的全球平均水平。

因此，土耳其护照持有者在申请英国签证时，通常享有较高的获批率和较快的审批效率。结合前文所述的美国E-2签证，土耳其护照的“英美双跳板”价值得以完整呈现：持有土耳其护照，既可申请美国E-2投资者签证赴美长期居留，又可凭借英土之间的外交互信，在申请英国签证时享受更高的获批率和更快的审批效率。英美两条路径相互补充，是土耳其护照作为大国身份规划工具的核心战略价值所在。

（三）税务方面的优势

土耳其税制体系对投资者具有多重利好。

1. 继承与赠与税

在跨境身份配置中，税务制度通常是申请人重点关注的因素之一。首先，就税种结构而言，土耳其通过《继承与赠与税法》对相关税收进行统一规制（Law No. 7338 on Inheritance and Gift Tax）³。因此，是否产生税负以及税率水平，需根据具体财产类型及适用规则综合判断。

但在土耳其税务实践中，存在一定的免税额，根据《继承与赠与税法》第4条及其年度调整公告，2026年每位继承人享有约300万里拉的免税额。因此，作为律师，我们通常根据客户的家庭结构、资产规模及传承需求安排税务规划方案，帮助客户在合规前提下实现财富传承的税务优化。此外，对于不构成土耳其税务居民的投资者，土耳其不对其境外资产的继承或赠与征税。

2. 非税务居民身份可长期维持

每年在土耳其居住少于183天，即可保持非税务居民身份，仅就来源于土耳其境内的收入承担纳税义务。这一规则为仅将土耳其护照作为身份规划工具、无意移居当地的投资者提供了充分的税务灵活性。

3. 避免双重征税协定覆盖广泛

此外，土耳其已与包括中国在内的多个国家签署避免双重征税协定（Double Taxation Agreements），以减少跨境收入重复征税的风险。截至目前，其协定网络已覆盖多个主要经济体，跨境投资者可依据相关协定申请税收抵免，避免同一笔收入被两国重复征税，从而优化全球税务结构。

（四）子女教育方面的考虑

土耳其护照为子女教育规划提供了国内和国外两条路径，兼具灵活性与性价比。

1. 以国际生身份申请国内高校

持有土耳其护照的子女，在相关条件下可依据中国教育部关于国际学生招收的相关规定，以外国留学生身份申请国内高校。凭HSK汉语水平考试证明及高中成绩，即可申请包括清华、北大在内的国内顶尖高校，无需参加高考，录取率普遍高于普通高考生，此为现行政策框架下的一种可行路径，具体资格要求与录取结果以相关高校及教育部当年度的招生规定为准。”

2. 入读国内优质国际学校

近年来，国内优质国际学校在招生政策上对学生国籍或国际身份存在一定要求。土耳其护照作为一本受国际认可的大国护照，可满足国际学校的入学身份要求。

3. 直接申请欧美学校

土耳其的国际教育体系成熟，伊斯坦布尔等地汇聚了众多提供IB、剑桥和美国课程的国际学校。从整体趋势来看，相关教育成本在国际范围内处于相对可比区间。子女在土耳其完成中学教育后，可直接申请欧美高校，其国际课程成绩单和毕业证书受全球广泛认可，为衔接海外高等教育提供了便捷通道。因此，土耳其护照在教育方面的意义，更多体现在了提供多路径选择的可能性。

（五）资产配置与隐私保护

土耳其护照在跨境资产配置方面具有较强的实用性。土耳其作为G20成员国、北约成员国和欧盟候选国，其护照在国际金融机构中具有较高的认可度。土耳其护照作为国际旅行证件，有助于持有人在进行合规的跨境资产配置时，于部分国际金融中心办理相关金融业务，在香港、新加坡、迪拜等国际金融中心开设海外银行账户，为跨境资产配置提供便利。

此外，从个人信息管理角度来看，土耳其法律体系允许在符合条件的情况下进行姓名变更，且新护照上不显示曾用名，所有操作均需严格遵守土耳其及业务发生地的法律法规。”

在合法合规的前提下，这一政策为高净值人群提供了额外的隐私保护空间，在国际商务往来中具有实际价值。

（一）基本申请条件

根据土耳其现行法律体系，外国投资者通过投资方式申请取得土耳其国籍，主要依据《土耳其国籍法》第5901号（Turkish Citizenship Law No 5901）及其配套实施条例（Regulation on the Implementation of the Turkish Citizenship Law）。

一般而言，主申请人需满足以下基本条件：

1. 年满18周岁，具备完全民事行为能力；

2. 提供无犯罪记录证明，以证明不存在严重违法犯罪情形；

3. 符合国家安全及公共秩序方面的审查要求；

在此基础上，与部分传统移民国家不同，土耳其投资入籍项目通常不对申请人的语言能力、学历背景或长期居住情况设定强制性要求。是否取得国籍，主要取决于投资行为本身是否符合规定及相关合规审查结果。

（二）主要投资方式

根据现行规定，外国投资者可通过多种方式满足入籍所需的“经济贡献”要求，包括房地产投资、银行存款、政府债券及固定资本投资等。其中，通过房地产投资取得国籍的路径在实践中最为常见。

1. 方式一：购房投资（最低40万美元）

具体而言，主要合规要点包括：

（1）购买一套或多套总价值不低于40万美元的住宅类房产

根据《土耳其国籍法实施条例》第20条第2款(b)项的规定，申请人需购买一处或多处不动产，其总评估价值不低于40万美元。⁴ 该金额标准由主管机关根据政策调整确定，目前适用于大多数申请情形。⁵

（2）房产须持有三年，三年后可自由出售

所购房产需承诺至少持有三年。在产权登记中通常会附加限制性备注，明确在锁定期内不得转让或处分。三年期满后，投资者可依法进行处置。

（3）房产评估价值须达到40万美元，以政府认证评估报告为准

用于申请入籍的不动产，其价值需以经授权评估机构出具的正式评估报告为准，并通过土地登记系统确认。因此，仅以买卖合同价格作为依据并不足以满足入籍要求，实践中通常建议以评估价值作为核心判断标准。

（4）所购房产的原业主须为土耳其公民或土耳其公司，且过去三年内未被外国人持有过关于房产来源，现行规定卖方必须为土耳其公民或土耳其公司，且该不动产此前不得作为其他外国投资者申请入籍的标的资产使用。因此，在客户签署购房合同前，我们通常会对卖方身份、历史产权（三年内是否被外国人持有或用于入籍申请）以及产权证是否存在抵押、查封等限制性记载进行严格审查。

除上述条件外，所有购房款项必须通过土耳其银行系统转账，现金支付或加密货币转账均不符合要求。付款须取得外汇购买证书（DAB，即Döviz Alım Belgesi），该证书是证明投资资金来源合规的关键文件。

2. 方式二：银行存款（50万美元）

投资者可将至少50万美元存入土耳其境内持牌商业银行，并承诺三年内不提取，即可申请土耳其公民身份。⁶存款可以美元等外币形式存入，但根据2026年现行规定，50万美元须通过土耳其银行兑换成土耳其里拉（TRY）后冻结三年。三年锁定期届满后，投资者可将里拉重新兑换为美元或其他外币，或将资金转至国外或留在土耳其再投资。

值得注意的是，锁定期间的存款并非闲置资金。当前土耳其里拉定期存款利率较高，投资者在锁定期内可获得相应的利息收益。但具体利率及收益情况取决于市场环境及银行产品条件。

此外，该路径同样须遵守DAB外汇合规要求，即外币投资须通过土耳其银行系统进行，并取得外汇购买证书（DAB），保留完整的银行转账凭证。

与购房投资相比，存款入籍路径无需管理物业，流程相对简洁，适合希望简化投资过程的申请人，但其整体效果仍受利率及汇率因素影响，因此，在选择该路径时，建议结合投资者自身情况进行综合评估。

3. 方式三：政府债券或投资基金（各50万美元）

根据《土耳其国籍法》第5901号及其实施条例的相关规定，除直接存款外，申请人亦可购买至少50万美元的土耳其政府债券，或在经批准的投资基金（REIF）或风险投资基金（VCIF）中认购等值份额，持有期均为三年。⁷

政府债券路径的核心要求是：购买的债券须为土耳其政府发行的主权债务工具，持有期不得少于三年，三年内不得出售。投资基金路径则要求认购的基金份额须由资本市场委员会（SPK/CMB）批准，投资额不低于50万美元，且同样须持有三年方可赎回。

此外，根据2022年对《土耳其国籍法实施条例》第20条的新增第2款(f)项，投资者通过私人养老金系统（BES，即Bireysel Emeklilik Sistemi）进行至少50万美元的投资，持有期三年，同样被纳入合规投资途径。⁸该路径自2022年起即已纳入法律框架，为投资者提供了更多的投资工具选择。

相较于购房投资，政府债券和基金投资路径具有以下特点：一是无需管理实物资产，流程简便；二是资金流动性相对更高；三是收益相对固定（政府债券按票面利率付息，基金收益取决于市场表现）。该路径更适用于对金融资产配置具有一定经验的投资者。但需注意的是，其风险及收益特征取决于具体投资标的，需结合市场环境进行审慎判断。

如上述所述，政府债券和基金投资同样须遵守DAB外汇合规要求，所有外币投资通过土耳其银行系统完成，并取得外汇购买证书。

4. 方式四：固定资本投资（50万美元）或创造就业（50名员工）

除上述以金融资产或不动产为基础的投资方式外，土耳其法律亦允许通过实体经济投资或就业创造方式申请国籍。

主要路径包括：

（1）固定资本投资（最低50万美元）

申请人可通过在土耳其境内进行固定资本投资（包括机器设备、厂房、办公设施等有形商业资产），投资金额不少于50万美元。该类投资需经土耳其工业和技术部（Ministry of Industry and Technology）认定其符合相关标准。

该路径适合希望借助土耳其与欧盟关税同盟关系、进入区域市场的企业主和商业投资者。投资者通常需提交企业运营计划等材料，资金须实际用于生产经营且保持至少三年。锁定期内，不得撤回或减少资本投资。该路径还可与离岸公司架构相结合——将土耳其护照本身作为设立离岸公司、实现底层身份转换的合规工具，为企业家提供更灵活的全球化运营架构。

（2）创造就业（不少于50名员工）

申请人亦可通过在土耳其境内设立或运营企业，为至少50名当地员工提供就业岗位。该条件需由土耳其劳动和社会保障部（Ministry of Labour and Social Security）进行审核确认。

相较于其他投资路径，上述方式通常涉及更高程度的商业运营及合规管理要求，为希望深耕土耳其市场的企业家提供了最具实质性经济贡献的入籍通道。在实践中，对于该路径，我们会协助客户制定企业设立、员工招募及合规维护的整体方案，适合具有实际经营计划或产业布局需求的投资者。

（三）申请流程与时间线

土耳其投资入籍的申请流程已高度标准化。具体如下：

上述周期为一般性参考区间，实际办理时间应以具体项目推进情况为准。

（四）合规要点提示（基于当前监管实践）

在投资入籍申请过程中，除满足法定投资金额及持有期限外，资金路径及资产状态的合规性亦为主管机关重点审查内容。结合近年来的监管实践，以下事项值得特别关注：

1. 投资资金须通过土耳其银行系统完成，不得使用现金或加密货币

如前所述，投资资金原则上需通过土耳其银行体系完成跨境流转，并符合反洗钱及客户尽职调查（KYC）要求。实践中，现金交易或加密资产形式通常无法满足入籍申请的合规标准。

同时，外币资金在进入土耳其金融体系时，我们通常建议客户通过银行渠道完成外汇结汇，并保留完整的资金流转凭证，以备后续审核使用。

2. 必须取得外汇购买证书（DAB）

在现行监管框架下，外汇购买证明（Döviz Alım Belgesi, DAB）已成为投资入籍申请中的关键材料之一。该文件通常由银行在完成外汇兑换后出具，用以证明外币资金已通过合法渠道兑换成土耳其里拉。实务中，未取得DAB证书将直接导致公民身份申请被拒；在实践中DAB证书通常为必要文件之一。

3. 三年锁定期内不得处置投资资产

如前所述，根据《土耳其国籍法实施条例》第20条的规定，相关投资资产需承诺在一定期限内持续持有（通常为三年）。在此期间，不得转让、赎回或以其他方式处置相关资产。若在锁定期内提前出售房产或撤回存款/基金，将直接导致公民身份被撤销。

例如，2025年，土耳其内政部长宣布启动程序撤销451名外国投资者的公民身份，因为这些投资者通过虚假房产交易和伪造评估报告非法获得公民身份，这表明该撤销规则并非纸面规定，而是正在严格执行的监管措施。

综合来看，土耳其投资入籍项目兼具门槛适中、周期短、无居住要求、护照功能性强等综合优势。在全球身份配置日趋多元的背景下，无论是全球出行、子女教育规划，还是资产配置的灵活性，土耳其护照都能提供实实在在的便利。

需要提示的是，如前所述，40万美元的购房投资门槛自2022年从25万美元上调以来，已维持近四年。结合近年来申请规模及政策调整惯例，以及土耳其经济基本面的改善，未来不排除投资门槛进一步上调的可能性。对于有规划需求的投资者而言，当前仍处于相对有利的时间窗口。

作为实践者，我们建议投资者在充分理解法律规则与合规要求的前提下，结合自身资产结构、风险偏好及长期安排，审慎评估不同路径的适配性，并合理把握实施节奏。

欢迎点击链接查阅本系列往期文章：
1.研究 | 高效破局欧洲市场：中企出海土耳其的并购路径探析

2.研究 | 中土律师联合解析：投资土耳其，并购为何是更稳健的出海捷径？—— 兼论绿地投资的法律不确定性

3.研究 | 横跨欧亚，枢纽新篇：《中国企业出海土耳其共和国100问》| 出海报告
4.研究 | 土耳其外资准入、安全审查制度与投资合规要点解析
5.研究｜出海土耳其合规系列之三：中土律师解析并购主体设立与交易结构设计要点
6.研究 | 出海土耳其合规系列之四｜跨境并购尽职调查的风险识别解析
7.研究 | 出海土耳其合规系列之五:土耳其并购中交易文件核心条款法律结构设计
8.研究 | 游戏出海土耳其：2026新规下的双重红利（80%免税+全额补贴）与监管应对